AGENZIA DELLE ENTRATE

SCARICA IL PDF - [242.16KB]
Servizi su Beni Immobili
Ultimo Aggiornamento: 03/07/2010 - Numero Download: 474

  http://www.intrastat.biz/wp-content/plugins/downloads-manager/img/icons/pdf.gif

LA NUOVA DISCIPLINA IVA PER LE PRESTAZIONI DI SERVIZI SU BENI IMMOBILI

Le regole concernenti la territorialità delle prestazioni di servizi ai fini IVA sono state radicalmente modificate dalla Direttiva n. 2008/8/CE (c.d. “Direttiva Servizi”).

Tali nuove disposizioni sono state recepite in ambito nazionale dal D.Lgs. 18/2010, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 41 del 19.2.2010.

Esaminiamo la nuova disciplina IVA applicabile alle prestazioni di servizi su beni immobili, in vigore dal 1° gennaio 2010.

LA NUOVA DISCIPLINA IN SINTESI

Come noto (si veda la circolare n. 10/2010), la Direttiva n. 2008/8/CE ha modificato le regole relative alla territorialità delle prestazioni di servizi, rendendole di norma tassabili nel Paese UE in cui è stabilito il committente.

Tale regola generale contenuta nel nuovo art. 7-ter, DPR 633/1972, trova applicazione per le prestazioni di servizi c.d. “generiche”, per le quali, cioè, non sono previste specifiche deroghe ai criteri di territorialità.

Essa fissa come luogo dell’imposizione quello in cui avviene il consumo effettivo del servizio e, a tal fine, prevede due criteri di ordine generale, a seconda della qualità del committente del servizio:

  • servizi resi nei confronti di soggetti passivi, nel qual caso il luogo di rilevanza territoriale ai fini IVA è quello in cui è stabilito il committente (c.d. “tassazione a destinazione”);
  • servizi resi nei confronti di privati, nel qual caso le prestazioni sono rilevanti nel luogo in cui è stabilito il prestatore (c.d. “tassazione all’origine”).

Tale regola generale subisce tuttavia alcune deroghe disciplinate dagli artt. da 7-quater a 7-septies:

deroga assoluta => art. 7-quater => particolari prestazioni di servizi specificatamente elencate
deroga assoluta => art. 7-quinquies => servizi culturali, artistici, sportivi, scientifici, educativi, ricreativi e simili
deroga relativa => art. 7-sexies => particolari prestazioni di servizi rese a committenti non soggetti passivi
deroga relativa => art. 7-septies => particolari prestazioni di servizi rese a committenti non soggetti passivi extra UE

LE PRESTAZIONI SU BENI IMMOBILI

In deroga alla regola generale ex art. 7-ter, le prestazioni relative ai beni immobili sono disciplinate dall’art. 7-quater, c. 1, lett. a), DPR 633/1972.

Vista la particolare natura dei beni interessati, il criterio di tassazione è rimasto quello del luogo ove sono situati i beni.

prestazioni di servizi su beni immobili => art. 7-quater, c. 1, lett. a), DPR 633/1972 => luogo di ubicazione del bene

Prima di iniziare l’esame delle regole introdotte dal D.Lgs. 18/2010, pare opportuno ricordare la definizione di “bene immobile” così come prevista dall’art. 812, C.C.

Normativa Intrastat

Normativa

Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo o sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

In buona sostanza, la caratteristica principale di un bene mobile è di essere collegato ad una porzione determinata della superficie terrestre.

Le nuove regole inerenti la territorialità delle prestazioni in commento, trovano applicazione a prescindere dalla qualità (soggetto passivo o privato) e dal luogo ove è stabilito il prestatore o il committente:

  • sono quindi da assoggettare a IVA le prestazioni eseguite su beni immobili ubicati nel territorio nazionale;
Esempio Intrastat

Esempio 1

Una società italiana effettua un servizio di mediazione immobiliare per conto di una società francese la quale acquista un immobile a Ravenna. La società italiana emette fattura con IVA nei confronti della società francese.
Esempio Intrastat

Esempio 2

Una società italiana effettua un servizio di mediazione immobiliare per conto di un privato cittadino tedesco che acquista un immobile a Bologna. La società italiana emette fattura con IVA nei confronti del cittadino tedesco.
  • risultano fuori dal campo di applicazione dell’IVA nazionale, le prestazioni eseguite su beni immobili ubicati fuori dal territorio italiano;
Esempio Intrastat

Esempio 3

Una società italiana esegue lavori di ristrutturazione di un immobile situato a Madrid per conto di una società spagnola. La società italiana emette fattura senza IVA ex art. 7-quater, c. 1, lett. a), DPR 633/1972, nei confronti della società spagnola. Non occorre presentare INTRASTAT.
Esempio Intrastat

Esempio 4

Una società italiana effettua un servizio di mediazione immobiliare per conto di un privato cittadino tedesco che acquista un immobile a Madrid. La società italiana deve aprire una posizione IVA in Spagna al fine di applicare l’imposta spagnola e assolvere gli altri adempimenti previsti dalla normativa locale.
Esempio Intrastat

Esempio 5

Una società italiana esegue lavori di ristrutturazione di un immobile in Croazia per conto di una ditta italiana. Trattandosi di una prestazione effettuata al di fuori del territorio comunitario non sussistono adempimenti IVA.
  • sono da assoggettare a IVA anche le prestazioni eseguite su beni immobili ubicati nel territorio nazionale da parte di un prestatore estero (UE o extra UE);
Esempio Intrastat

Esempio 6

Una società americana esegue alcuni lavori in un immobile situato a Ravenna di proprietà di una società svizzera. La società americana deve aprire una posizione IVA in Italia al fine di emettere fattura con IVA nei confronti del committente svizzero.
Esempio Intrastat

Esempio 7

Una società tedesca effettua la riparazione di un impianto in un immobile situato a Ravenna di proprietà di una società italiana. La società italiana è tenuta ad assolvere l’IVA mediante emissione di un’autofattura ex art. 17, c. 2, DPR 633/1972. Non occorre presentare INTRASTAT.
Normativa Intrastat

Normativa

Si ricorda che le prestazioni di servizi su beni immobili non devono essere riepilogate negli elenchi INTRASTAT in quanto escluse per espressa previsione normativa (le prestazioni disciplinate dall’art. 7-quater sono escluse dall’obbligo).

L’AMPLIAMENTO DEL CAMPO DI APPLICAZIONE DELLA NORMA

Mentre il criterio generale di tassazione non ha subito modifiche rispetto al passato, sono invece state ampliate le categorie di servizi riconducibili agli immobili.

disciplina ante 2010 - ambito applicativo disciplina 2010 - ambito applicativo
  • prestazioni di servizi relativi a beni immobili (costruzione, ristrutturazione, modifica, manutenzione e riparazione dei beni stessi)
  • perizie
  • prestazioni di agenzia
  • prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell’esecuzione dei lavori immobiliari
  • prestazioni di servizi relativi a beni immobili (costruzione, ristrutturazione, modifica, manutenzione e riparazione dei beni stessi)
  • perizie
  • prestazioni di agenzia
  • prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell’esecuzione dei lavori immobiliari (progettazione, direzione lavori, collaudo immobile)
  • forniture di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe, ivi inclusa quella di alloggi in campi di vacanza o in terreni attrezzati per il campeggionuovo
  • concessione di diritti di utilizzazione di beni immobilinuovo

definizione di perizia

Occorre prestare attenzione a non confondere le perizie con le prestazioni di consulenza che, tra l’altro, sono soggette ad un diverso criterio di territorialità (rientrano tra le c.d. “prestazioni generiche”).

In base alla Risoluzione n. 153/E/2002, le perizie costituiscono prestazioni di servizi dirette ad individuare oggettivamente concreti elementi di fatto concernenti i beni immobili (o mobili materiali), in relazione al loro valore, quantità e qualità. Tale valutazione implica anche delle cognizioni o calcoli tecnico – scientifici.

perizia consulenze
non assume rilevanza l’elemento soggettivo ma la sola valutazione oggettiva del bene immobile assume rilevanza la valutazione soggettiva del consulente
Esempio Intrastat

Esempio 8

Una società tedesca incarica un geometra italiano di accertare il valore di un proprio immobile situato in Ravenna. La prestazione costituisce senz’altro una perizia e, pertanto, rileva territorialmente in Italia (luogo di ubicazione dell’immobile). Il geometra emette fattura con IVA. Non occorre presentare INTRASTAT.

SCARICA IL PDF - [242.16KB]
Servizi su Beni Immobili
Ultimo Aggiornamento: 03/07/2010 - Numero Download: 474

  http://www.intrastat.biz/wp-content/plugins/downloads-manager/img/icons/pdf.gif

3 comments to Servizi su Beni Immobili

  • Antonio De Virgiliis

    Rispondo a:
    Antonio De Virgiliis

    “Salve, vorrei una conferma. Un professionista che alloggia in albergo in Paese comunitario riceve dallo stesso fattura con indicazione dell’IVA del Paese medesimo (Romania in questo caso). E’ corretta tale fattura? Non ha alcun obbligo INTRASTAT? La fattura sarà registrata in contabilità interamente come costo (includendo sia il costo che l’IVA senza ulteriori integrazioni). Grazie.”

    In deroga ai principi previsti in via generale in materia di individuazione del luogo di imposizione ai fini IVA dei servizi, per le prestazioni relative a beni immobili il criterio di tassazione utilizzato, considerata la particolare natura dei beni interessati, è quello del luogo ove sono situati i beni.

    In particolare, ai sensi dell’art. 7-quater, c. 1, lett. a), DPR 633/1972, le forniture di alloggi nel settore alberghiero sono territorialmente rilevanti ai fini IVA nello Stato in cui è situato l’immobile.

    Nella fattispecie, sulla base della norma sopra richiamata, è corretta la fattura ricevuta dall’albergo rumeno. La fattura non deve essere dichiarata nei modelli INTRA in quanto, per espressa previsione legislativa, le prestazioni ex art. 7-quater (come pure 7-quinquies) sono escluse dall’obbligo (vanno indicate le sole prestazioni generiche ex art. 7-ter).

    La fattura non va annotata nei registri IVA trattandosi di operazione non rilevante ai fini IVA in Italia, ma deve essere registrata in contabilità generale per l’intero ammontare come costo per spese di viaggio.

    Buon lavoro.

    Lo Staff di Intrastat.biz

  • maurizio

    Rispondo a:
    maurizio

    “Buongiorno, vorrei risolvere questo quesito. Una società di intermediazione italiana effettua una prestazione di servizi per la vendita di un immobile alle Baleari (Spagna). Deve percepire provvigioni dal compratore che è un privato italiano e dal venditore che è un privato e vive a Londra. Come deve emettere fattura? Con IVA o senza? Deve compilare i modelli INTRA? Quale è la tassazione che deve pagare? Grazie.”

    In deroga ai principi di territorialità IVA previsti in via generale dall’art. 7-ter, DPR 633/1972, per le prestazioni di servizi relative a beni immobili il criterio di tassazione utilizzato, vista la particolare natura dei beni interessati, è quello del luogo ove è situato l’immobile.

    Pertanto, ai sensi dell’art. 7-quater, c. 1, lett. a), DPR 633/1972, le prestazioni di agenzia relative alla vendita dell’immobile situato in Spagna sono territorialmente rilevanti nel territorio spagnolo.

    Trattandosi di committenti privati, la società italiana non può trasferire sugli stessi gli obblighi IVA spagnoli e, pertanto, deve aprire una posizione IVA in Spagna al fine di applicare l’imposta locale e svolgere gli altri adempimenti previsti dalla normativa spagnola.

    Gli elenchi INTRASTAT non devono essere presentati in quanto l’operazione viene posta in essere con soggetti privati.

    Buon lavoro.

    Lo Staff di Intrastat.biz

  • silviaf

    Rispondo a:
    silviaf

    “Sono un architetto e devo emettere fattura nei confronti di un soggetto passivo spagnolo per prestazioni riguardanti il controllo progettuale e il rispetto della normativa italiana di un progetto definitivo che parteciperà ad un concorso in Italia per la realizzazione di un nuovo quartiere in una città italiana. Il dubbio è se devo applicare o meno l’IVA in fattura. Non so se considerarla una consulenza e quindi non applicare l’IVA o, riguardando immobili italiani ancorché per ora inesistenti, visto anche che nel 7-quater parla di prestazioni inerenti la preparazione e il coordinamento dell’esecuzione dei lavori immobiliari (progettazione, direzione lavori, collaudo immobile,) dover applicare l’IVA in Italia. Grazie in anticipo.”

    La questione non è di facile soluzione. La criticità maggiore è rappresentata dalla difficoltà nello stabilire la sussistenza di una connessione tra il servizio prestato e il bene immobile oggetto della prestazione di servizi (che, tra l’altro, non è ancora esistente).

    Tale difficoltà è da rinvenire, soprattutto, nella genericità dello stesso dettato normativo, ossia nell’art. 7-quater, lett. a), DPR 633/1972.

    Infatti, la locuzione “servizi relativi a beni immobili” può essere interpretata sia in senso restrittivo, includendo tra le prestazioni di servizi relative a beni immobili le sole prestazioni caratterizzate da un’esecuzione materiale sull’immobile (ad esempio, la tinteggiatura), sia in termini generici, facendo rientrare tra queste prestazioni tutti quei servizi che da un punto di vista giuridico sono connessi al bene immobile (ad esempio, gli studi di fattibilità).

    Sul punto la Corte di Giustizia UE è intervenuta a più riprese, precisando che per l’applicazione dell’art. 47, Direttiva n. 2006/112/CE, deve sussistere un nesso “sufficientemente diretto” tra la prestazione di servizi ed il bene immobile, poiché sarebbe contrario all’economia di questa disposizione far rientrare nell’ambito di applicazione di tale norma speciale (derogatoria rispetto al principio generale di tassazione nel luogo di stabilimento del committente) ogni prestazione di servizi che presenti un nesso anche minimo con un bene immobile, visto che i servizi che si riferiscono in una maniera o nell’altra ad un bene immobile sono numerosi.

    In buona sostanza, secondo i giudici comunitari, il “legame fisico” tra la prestazione di servizi ed il bene immobile va negato per le prestazioni “genericamente” connesse con l’immobile (si pensi, ad esempio, ad uno studio di fattibilità di un immobile che non abbia, poi, una materiale esecuzione) e deve, invece, essere ammesso quando la prestazione sia in sé “giustificata” dall’esistenza dell’immobile (ad esempio, la progettazione di un palazzo in corso di costruzione).

    Pertanto, si potrebbe affermare che se il progetto per la realizzazione di un nuovo quartiere rientra nella definizione di “progettazione generica” (e, quindi, possa essere realizzato ovunque), ci si trova innanzi ad una prestazione di consulenza ex art. 7-ter, DPR 633/1972 (con emissione di fattura fuori campo IVA e inclusione della prestazione nei mod. INTRASTAT servizi).

    Se, invece, quel determinato progetto può essere realizzato solo in una determinata area (già individuata), potrebbe configurarsi una prestazione relativa ad un bene immobile (emissione di fattura assoggettata a imposta).
    Buon lavoro.

    Lo Staff di Intrastat.biz

Occorre collegarsi per lasciare un commento.